2025.07.12 (토)

  • 구름많음동두천 27.7℃
  • 흐림강릉 29.4℃
  • 구름조금서울 29.1℃
  • 구름조금대전 30.2℃
  • 맑음대구 32.3℃
  • 연무울산 29.4℃
  • 맑음광주 31.6℃
  • 구름조금부산 26.6℃
  • 구름조금고창 32.1℃
  • 맑음제주 29.6℃
  • 흐림강화 26.9℃
  • 구름많음보은 28.2℃
  • 구름조금금산 30.3℃
  • 구름많음강진군 30.8℃
  • 구름조금경주시 32.9℃
  • 구름조금거제 28.1℃
기상청 제공
PDF 바로가기

미국 상업용 부동산으로 임대료를 받는 리츠 ETF - VNQ ETF

URL복사

최명진 원장의 자산배분 이야기 - 43

2021년 말부터 Fed(연방준비이사회)의 테이퍼링이 시작된 이후로 2022년 올해부터 본격적인 기축통화 달러의 기준금리 인상 사이클이 시작될 예정이다. 과거 기준금리 인하기(2019년~2021년)에는 성장주의 수익률이 가치주 보다 월등히 좋았다. 그렇지만 기준금리 인상기에는 실적이 뒷받침되는 가치주도 성장주에 못지않은 좋은 성적을 기대할 수 있다. 금리인상기에는 지속적으로 배당을 늘리는 배당주나 리츠에 투자하는 방법도 배당수익을 바탕으로 한 안정적인 투자를 하는데 도움을 준다.

 

특히 은퇴시기에 있는 투자자일수록 안정적인 현금흐름이 중요하다. 은퇴 후에는 자산에서 발생하는 현금흐름이 중요하기 때문이다. 자산배분 투자를 하면 주식, 리츠, 채권. 현금, 대체자산(금, 비트코인) 등을 비중에 맞춰 편성해 전체 포트폴리오의 변동성을 줄여서 편안하고 안정적으로 투자할 수 있게 도움을 준다.

 

REITs(리츠)란 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 ‘부동산투자신탁’이라고 한다. 주로 부동산 개발사업·임대·주택저당채권 등에 투자해 임대료나 개발이익을 투자자에게 배당한다. 증권시장에 상장돼 있어 주식처럼 매매할 수 있다. 주주들에게 매년 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야하고, 그 수익 또한 부동산의 임대료에서 발생해야 한다. ‘REITs ETF’는 리츠 상품이나 리츠 회사에 투자하는 ETF를 통칭한다.

 

VNQ ETF(Vanguard Real Estate ETF) 소개

VNQ(Vanguard Real Estate ETF)는 미국 부동산 시장에 투자하는 리츠 ETF 중에서 운용 규모가 가장 큰 ETF다. 순자산 규모가 2022년 2월 9일 기준 $46.67B(약 55조원)에 이른다. 자산운용사는 Vanguard 그룹으로 인덱스 펀드를 창안한 존 보글(John Bogle)이 설립했다. 자산운용사 업계에서 1위 Blackrock에 이어 2위 기업이다.

 

VNQ의 상장일은 2004년 9월 23일로 오랫동안 안정적으로 운용돼온 ETF다. 저렴한 수수료를 자랑하는 Vanguard의 ETF 답게 수수료가 0.12%로 저렴한 편이다. 연간 배당수익률은 평균 3% 이상이며 분기배당을 한다(2022년 2월 9일 기준 배당수익률은 2.8%다). VNQ의 가격에 따라 배당수익률이 차이 나는데 대략 2% 후반에서 4% 중반 사이의 분배금을 기대할 수 있다.

 

국내에도 미국 상장 ETF VNQ와 유사한 ETF인 ‘TIGER 미국MSCI리츠(합성 H)’가 상장돼 있다. 투자자들은 두 가지 ETF를 이용해 미국 부동산 리츠에 투자할 수 있다. 두 ETF 모두 처음에는 ‘MSCI US REIT Index’를 추종했다. 그러나 VNQ는 2018년부터 ETF 기초지수를 변경해 ‘MSCI US IMI Real Estate 25/50 index’를 추종하고 있다. VNQ의 기초지수는 기존에 비해 특수 리츠(Specialized REITs - 통신 타워, 데이터 센터, 개인용 창고 등 일반적이지 않은 부동산에 투자하는 리츠) 비중이 강화돼 있다. 기초지수를 변경한 2018년 이후부터 퍼포먼스가 일부 개선됐다.

 

VNQ ETF의 섹터 구성

2021년 1월 31일 기준으로 VNQ의 섹터 구성은 다음과 같다.

 

 

Specialized REITs 특수 리츠 38.9 %

Residential REITs 주거용 리츠 13.6%

Industrial REITs 산업용 리츠 11.0%

Retail REITs 리테일 리츠 9.3%

Health Care REITs 헬스케어 리츠 8.8%

Office REITs 오피스 리츠 7.5%

Diversified REITs 다각화 리츠 3.6%

Real Estate Services 부동산 서비스 3.5%

Hotel & Resort REITs 호텔&리조트 리츠 3.1%

Real Estate Development 부동산 개발 0.3%

Diversified Real Estate Activities 다양한 부동산 관련 활동 0.2%

Real Estate Operating Companies 부동산 운영회사 0.2%

 

VNQ의 기초지수인 ‘MSCI US IMI Real Estate 25/50 index’는 기존의 ‘MSCI US REIT Index’ 보다 Specialized REITs의 비중이 대폭 강화됐다. 반면에 주거용, 산업용, 리테일, 헬스케어 리츠 등은 비중이 줄어서 들어있다. Specialized REITs(특수 리츠)는 통신타워, 데이터 센터, 개인용 창고 등으로 다른 리츠에 포함되지 않는 분류의 리츠를 말한다. 4차 산업혁명 시대와 포스트 코로나 시대를 맞아서 전통적인 주거용, 리테일 리츠보다 성장성이나 수익성이 좋은 리츠로 미국에서는 리츠 투자의 패러다임이 전환되고 있고 VNQ도 그런 흐름에 대응했다.

 

더불어 전통적인 분류에 속하는 Residential REITs(주거용 리츠), Industrial REITs(산업용 리츠 - 산업시설과 건물을 소유하고 관리하는 리츠), Retail REITs(리테일 리츠 - 소매 부동산을 소유하고 관리 임대하는 리츠), Office REITs(오피스 리츠) 등의 비중도 빠짐없이 고르게 편입돼 있다.

 

VNQ는 기존의 전통적인 리츠에 특수 리츠 비중을 보강한 리츠 ETF라서 미국 부동산을 리츠로 포트폴리오에 편입할 때 커버리지가 넓은 VNQ 한 종목만 투자해도 모자람이 없다.

 

VNQ ETF의 구성 종목

VNQ ETF의 Top 10 구성 종목을 보면 다음과 같다.

 

 

Vanguard Real Estate II Index Fund Institutional Plus Shares 11.36%

American Tower Corporation 6.88%

Prologis, Inc. 6.43%

Crown Castle International Corp 4.60%

Equinix, Inc. 3.90%

Public Storage 3.05%

Simon Property Group, Inc. 2.64%

Digital Realty Trust, Inc. 2.53%

SBA Communications Corp. Class A 2.20%

Realty Income Corporation 2.04%

 

VNQ를 구성하는 TOP 10의 비중은 45%다. 편입 비중 1위는 같은 Vanguard에서 운용하는 리츠 펀드가 11.36%를 차지한다. 이 펀드에도 VNQ에 편입된 다양한 리츠들이 그대로 구성돼 있다.

 

종목 중에서 편입 비중이 가장 높은 American Tower(AMT)는 시가총액 기준 미국 1위 리츠 기업이다. 통신 기지국에 투자하는 회사로, 전 세계에 19만개가 넘는 통신탑을 보유하고 있다. American Tower는 특히 남미 지역과 유럽을 중심으로 매출이 급증하며 높은 성장세를 기록하고 있다. 5G 통신시대가 본격적으로 열리게 되면서 네트워크 구축 수요가 증가하고 있기 때문이다. Crown Castle International Corp도 통신 인프라를 제공하는 비슷한 성격의 리츠다.

 

또 다른 상위 편입 종목인 Prologis(PLD)는 세계 최대 규모의 물류창고를 보유하고 있는 기업이다. 아마존의 물류유통(Logistics)의 성장과 더불어서 물류창고 REITs들이 최근에 좋은 주가 상승을 보여주고 있다.

 

Equinix(EQIX)는 마이크로소프트, 구글 같은 테크기업이 주도하는 클라우드 사업의 데이터센터를 구축하고 임대해 주는 기업이다. Simon Property Group(SPG)는 복합 쇼핑몰 운영, 관리, 임대를 해주는 기업에 투자하는 상업용 Retail REITs 다. 미국 최대 쇼핑몰을 소유하고 있다. VNQ는 이렇게 5G, 데이터 센터, 물류센터 등의 특수 리츠의 비중이 보강되어 전체 비중의 30% 이상 편입돼 있다.

 

VNQ ETF의 성적

 

VNQ는 S&P 500지수를 추종하는 SPY 대비 CAGR이 높은 ETF는 아니다. 최근 10년간 성적을 비교해보면 SPY의 CAGR은 15%, VNQ의 CAGR은 9.5%로 5% 이상 차이가 난다. 하지만 금리인상기에는 VNQ의 성적이 개선되어 SPY 대비 비슷하거나 높은 수익을 보이기도 한다. 2021년은 금리인상 전 테이퍼링이 시작된 해로서 VNQ는 SPY 대비 조금 더 우수한 수익률을 보였다. 기준금리가 고점이 되는 시점까지는 비슷한 추세를 유지할 가능성이 있다.

 

VNQ와 유사한 리츠 ETF면서 국내에 상장된 ETF인 ‘TIGER 미국MSCI리츠(합성, H)’ 또한 지난 1년간 선전한 것이 눈에 띈다. VNQ보다는 배당수익률이 조금 떨어지지만 TIGER 미국MSCI리츠(합성, H)도 분기별로 안정적으로 배당을 주는 몇 안되는 국내상장 ETF다. 국내상장 기타ETF에 속하므로 일반계좌 보다는 비과세 계좌(개인연금, IRP)에서 하는 것이 좋다. VNQ는 해외상장 ETF로 일반 계좌에서 투자하면 된다.

 

VNQ ETF에 투자하기

VNQ는 미국 증시에 상장된 리츠 ETF 가운데 규모가 가장 크다. 물가 상승에 따른 위험을 방어할 뿐만 아니라 꾸준한 배당 수익까지 기대할 수 있어 매력적인 ETF다.

 

리츠는 안정적인 현금흐름(배당)을 위해 투자하지만, 성장성이 낮은 것이 단점이다. 그래서 VNQ는 성장성이 높은 특수 리츠를 대거 편입해 기존 리츠의 단점을 보완했다. 4차 산업혁명과 언택팅 시대에 관한 필요한 인프라 투자도 VNQ를 통해 일부 가능하기 때문에 성장산업의 수혜를 볼 수 있기 때문이다.

 

<VNQ>는 2008년 금융위기 이후 가격이 3~4배 상승하였고 코로나 위기 이후에도 2008년 저점 대비 5배 정도 자산가치가 상승했다. 배당과 동시에 자산가치 상승까지 노릴 수 있어 서 장기투자용 리츠 ETF로 손색이 없다고 생각한다.

 

2022년 이후로는 물가 상승 우려가 더 커지는 가운데 기준금리 인상기에 들어선다. 금리인상기에는 꾸준히 현금흐름을 받을 수 있는 부동산을 기초로 하는 리츠 투자도 불확실성에 대비하는 효율적인 선택이 될 수 있다.


오피니언

더보기


배너

심리학 이야기

더보기
‘나는 반딧불’의 위로가 지닌 의미
얼마 전 진료실 라디오에서 잔잔한 노래 하나가 들렸다. 얼핏 처음 가사가 들렸을 때 스스로 빛나는 별인 줄 알았는데 알고 보니 반딧불이라고 들렸다. 그래서 슬프다는 내용인 줄 알았는데 그 다음 가사가 알고 보니 자신은 개똥벌레였다고 하는 내용이었다. 빛나는 별이 아닌 줄 알았고 반딧불인 줄 알았는데 결국에는 그것도 아닌 개똥벌레였다면 엽기적이고 가학적이고 심한 우울한 가사기 때문이었다. 그런데 많은 대중들이 위로를 받는다고 하여 노래를 찾아보았다. 가사는 살다가 어느 날인가 스스로 하늘에 빛나는 별이 아닌 땅에 기어 다니는 개똥벌레라는 것을 알게 되지만, 개똥벌레도 스스로 조그만 가치의 빛을 낸다면 누군가에겐 비록 작더라도 소중한 빛을 내는 반딧불일 수 있다는 희망의 메시지를 주는 내용이었다. 이 노래는 지난해 말부터 우울했던 대중들에게 많은 위로가 되었다. 잔잔한 음률에 남성 가수의 담담하고 고즈넉한 목소리 톤으로 부른 ‘나는 반딧불’이다. 잔잔한 음률에 젖어서 찬찬히 가사 내용을 음미해보면 2·30대들의 아픔이 느껴진다. /나는 내가 빛나는 별인 줄 알았어요/한 번도 의심한 적 없었죠/몰랐어요 난 내가 벌레라는 것을/그래도 괜찮아 난 눈부시니까/하늘에서

재테크

더보기

2025년 7월, 처음 시작하는 투자자를 위한 자산배분 전략

2025년 7월 3일, 미국 증시는 사상 최고가를 경신하며 새로운 투자 국면을 예고하고 있다. 지난 4월 이후 역대급의 V자 반등이 나타나면서 주식시장 상승에 따른 투자자들의 관심 역시 크게 높아졌다. 특히 이제 막 투자를 시작하거나 자산배분을 고민하고 있는 투자자들은 앞으로의 시장 방향성에 대한 기대와 불확실성을 동시에 느끼고 있는 시점이다. 자산배분 투자는 장기적인 관점에서 안정적이고 효율적인 투자 전략으로 인정받고 있다. 그러나 지금과 같이 위험자산이 사상 최고가를 기록하고 있는 상황에서는 자산배분을 어떻게 시작할지 더욱 신중하게 접근할 필요가 있다. 이에 본 칼럼에서는 2025년 7월의 금리 사이클과 현재 시장 상황을 종합적으로 고려해 처음 자산배분 투자를 시작하는 투자자들에게 실질적이고 구체적인 전략을 제시하고자 한다. 자산배분 투자를 시작할 때 가장 중요한 첫 단계는 포트폴리오의 목표 비중을 설정하는 일이다. 이는 금리 사이클의 흐름을 이해하고, 시장 상황에 따라 전략적으로 자산 비중을 조절하는 방식이다. 필자는 과거 2019년 말부터 2020년 초 사이 비중을 축소하고, 이후 2020년 4월부터 하반기까지 다시 비중을 확대해 코로나19 위기 상황


보험칼럼

더보기

알아두면 힘이 되는 요양급여비 심사제도_④현지조사

건강보험에서의 현지조사는 요양기관이 지급받은 요양급여비용 등에 대해 세부진료내역을 근거로 사실관계 및 적법 여부를 확인·조사하는 것을 말한다. 그리고 조사 결과에 따라 부당이득이 확인된다면 이에 대해 환수와 행정처분이 이뤄지게 된다. 이러한 현지조사와 유사한 업무로 심평원 주관으로 이뤄지는 방문심사와 국민건강보험공단이 주관이 되는 현지확인이 있는데, 실제 조사를 받는 입장에서는 조사 자체의 부담감 때문에 모두 다 똑같은 현지조사라고 생각할 수 있다. 하지만 실시 주관에 따라 내용 및 절차, 조치사항이 다르기 때문에 해당 조사가 현지조사인지 현지확인인지, 혹은 방문심사인지를 먼저 정확히 파악한 후 적절한 대처를 해야 한다. 건강보험공단의 현지확인은 통상적으로 요양기관 직원의 내부 고발이 있거나 급여 사후관리 과정에서 의심되는 사례가 있을 때 수진자 조회 및 진료기록부와 같은 관련 서류 제출 요구 등의 절차를 거친 후에 이뤄진다. 그 외에도 거짓·부당청구의 개연성이 높은 요양기관의 경우에는 별도의 서류 제출 요구 없이 바로 현지확인을 진행하기도 한다. 그리고 건강보험심사평가원의 방문심사는 심사과정에서 부당청구가 의심되거나, 지표연동자율개선제 미개선기관 중 부당청