최근 부동산 경기가 꽁꽁 얼어붙으면서 빚을 내서 구입한 부동산 가치는 계속 떨어지고 상대적으로 이자 부담은 오히려 늘어나는 현상이 나타나고 있다. 우리나라는 가계자산 중 부동산이 79%를 차지하지만, 미국은 33%, 일본은 39%이다. 부동산 가격의 하락은 가계자산 감소, 부채 증가로 이어지고 있다. 이로 인해 중장기적으로 가계소비 위축을 가져와 경기불황이 지속될 가능성이 있다.
부동산 시장의 대세 상승기는 이제 끝이 났다고 한다. 그렇다고 해서 당장 대세 하락을 예상하기는 섣부른 감도 있다. 전문가들도 중장기적으로 “부동산 대폭락 시대가 온다”와 “부동산 대폭락 시대는 없다”로 견해가 엇갈린다. 그러나 많은 사람이 미국발 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태를 보면서 부동산에 대한 인식이 예전과 확연히 달라지고 있는 것은 거부할 수 없는 사실이다. 우리도 고성장시대가 아닌 저성장시대를 준비해야 하는 상황에서 향후 부동산 시장을 예측하여 자산비중을 어떻게 조정하느냐는 부를 키우고 지키는 데 있어 대단히 중요한 이슈이다.
최근 우리나라는 인구 구조 변화의 소용돌이 속에 있다. 베이버부머 세대의 은퇴 시작, 절대 인구 감소, 고령화, 1~2인 가구증가와 같은 인구 구조 변화는 부동산시장을 구조적으로 변화시킬 것으로 예상된다.
최근 금융기관과 거래하는 VIP고객의 태도에서도 변화 움직임이 감지되고 있다, 과거에는 여유 자금이 생기면 부동산 구매를 했지만, 이제는 수익률이 낮은 부동산을 처분하고 목돈을 금융기관에 예치해서 안정적인 이자수입을 받는 고객이 늘어나고 있다.
수익성 부동산은 재산세와 소득세를 내야 하지만, 보험회사가 판매하는 바로받는연금 상품에 20억원 가량을 예치하게 될 경우 원금은 보존되면서 매월 650만원 선의 이자를 세금 없이 지급받기 때문이다. 부동산 소유자는 임차인 관리, 건물 개보수, 임대차 기간 만료에 따른 재계약 등 골치 아프고 머리 아픈 일이 많지만 금융상품은 안정성 높은 보험회사를 선택할 경우 관리에 대한 어려움 없이 매월 안정적인 현금흐름을 창출할 수 있기 때문이다.
최근 미국 등 전세계는 재정 위기를 극복하기 위해 긴축정책을 써야 하고 이에 따라 금리를 올려야 한다. 중국도 고도성장 이후의 연착륙을 위해서 마찬가지다. 미국과 중국의 금리인상은 전 세계를 고금리 시대로 접어들게 할 가능성이 크다. 우리나라도 재정 적자에 대한 우려가 높아지고 있어 앞으로 금리를 올릴 가능성이 크다. 이럴 경우 부동산은 가격하락 요인이 되지만, 보험사의 금리 연동형 상품은 더 높은 이자를 지급받을 수 있게 된다.
이제는 과거와 다른 부동산 패러다임이 시작되고 있다. 과거의 성공전략이 미래의 성공을 담보하지 않는다. 고성장 시대에는 부동산이 가장 좋은 투자처였다면 저성장과 인구구조 변화의 소용돌이 속에 있는 지금 상황에서는 한발 앞서 선진국처럼 부동산 비중을 축소해 나가는 것이 앞으로 닥칠지 모르는 위험에 대비할 수 있고 경제적으로 행복한 삶을 살아가는 방법이다.
